Een risico voorspellen. En laten zien hoe goed.
Bij beslissingen over grond en vastgoed telt wat een voorspelling waard is als de markt tegenzit. Daarom maken we onze toetsing openbaar: van één tot tien jaar, met bijzondere aandacht voor de middellange termijn.
Deze vergelijking laat zien welke onderbouwing we aantroffen in openbare publicaties van aanbieders en onderzoeksorganisaties. We beoordelen zes dimensies: grondprijzen, voorspelhorizon, downside risk, out-of-sample validatie, drivers en referentieklassen.
Verwachting
Waar gaat de markt waarschijnlijk naartoe?
Een prijs- of rendementsprognose beschrijft het verwachte verloop.
Downside risk
Hoe ongunstig kan het uitpakken?
Een kwantiel koppelt een ongunstige grens aan een kans.
Een scenario op zichzelf doet dat niet.
Out-of-sample toetsing
Hield de voorspelling stand bij uitkomsten die toen nog niet beschikbaar waren?
Toetsing maakt de historische prestaties zichtbaar.
Nederlandse praktijk. Internationale bewijsvoorbeelden.
Acht partijen in de hoofdselectie, zes bewijsdimensies. De beoordeling betreft uitsluitend de publiek onderzochte publicaties (zie bronnen).
Legenda
- Groen — Voldoet volledig: de aangetroffen onderbouwing voldoet aan het criterium van de kolom.
- Lichtgeel — Substantieel deelbewijs: concrete onderbouwing voor een belangrijk deel van het criterium.
- Zalmoranje — Algemene aanwijzing: relevante beschrijvingen, zonder de vereiste specifieke onderbouwing.
- Lichtrood — Niet aangetroffen: het gevraagde bewijs is niet gevonden in de onderzochte bron.
Bij validatie tellen openbare resultaten. Bij drivers en referentieklassen telt openbaar beschreven klantinzage; gevoelige klantuitkomsten hoeven niet gepubliceerd te zijn.
| Partij | Grondprijzen | 1–10 jaar — focus middellang | Downside risk | Out-of-sample validatie | Voorspellende drivers voor downside risk | Referentie-klassen |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Asset Mechanics | Voldoet volledig. Nederlandse grondprijzen. | Voldoet volledig. Alle tien jaarhorizons afzonderlijk OOS getoetst. | Voldoet volledig. VaR15; verlies per horizon en samengevatte coverage. | Voldoet volledig. Numerieke pinball loss voor model en historische benchmark per horizon, bij α = 0,15. | Voldoet volledig. Klanttool toont relevante drivers voor de actuele context en gekozen kwantiel-voorspelling. | Voldoet volledig. Klanttool toont vergelijkbare historische regimejaren bij de actuele voorspelling. |
| Metafoor | Voldoet volledig. Grondwaarden. | Algemene aanwijzing. Parameter-advies voor korte, middellange en lange termijn; geen getoetste horizon vanaf drie jaar aangetroffen. | Niet aangetroffen. Totaal GREX-risico via Monte Carlo-simulatie, maar geen afzonderlijke downside-kwantielen voor grondprijzen per voorspel-horizon. | Niet aangetroffen. Geen OOS-validatie-resultaten aangetroffen. | Algemene aanwijzing. Bouwkosten, rente, lonen en woningprijzen onderbouwen het advies; context- én kwantiel-afhankelijke bijdragen niet aangetoond. | Algemene aanwijzing. Praktijkdatabase en marktsegmenten genoemd; contextuele selectie van historische situaties niet beschreven. |
| CBRE | Niet aangetroffen. De onderzochte bron betreft commercieel vastgoed. | Algemene aanwijzing. Meerjarige prognoses beschreven; geen toetsresultaten vanaf drie jaar op deze productpagina. | Niet aangetroffen. Geen downside-backtest op deze productpagina. | Niet aangetroffen. Geen OOS-validatie-resultaten op deze productpagina. | Algemene aanwijzing. Economie en lokaal marktonderzoek gekoppeld aan prognoses; context- én kwantiel-afhankelijke bijdragen niet aangetoond. | Algemene aanwijzing. Historische marktgegevens beschikbaar; contextuele referentie-klasselectie niet beschreven. |
| Pulsenomics | Niet aangetroffen. De onderzochte methode betreft woningprijzen. | Substantieel deelbewijs. Vooraf ingediende prognoses getoetst op 1–5 jaar; geen toetsing voor 6–10 jaar in deze methode. | Niet aangetroffen. Absolute fouten van puntverwachtingen, geen downsidekwantielen. | Substantieel deelbewijs. OOS-toetsing van puntprognoses; geen publieke pinball-lossresultaten. | Niet aangetroffen. Onderliggende drivers per voorspeller niet gepubliceerd in deze methode. | Niet aangetroffen. Panelleden en prognosevintages vormen toetsgroepen; geen historische analogieën voor voorspellingen beschreven. |
| Ortec Finance | Niet aangetroffen. De onderzochte bronnen betreffen economische en financiële scenario’s. | Substantieel deelbewijs. Backtestsamenvatting vermeldt prestaties op drie jaar; geen volledige toetsreeks 1–10 gepubliceerd. | Substantieel deelbewijs. Dekking besproken; horizons gebundeld. | Substantieel deelbewijs. OOS-dekking gepubliceerd; geen numerieke pinball loss per horizon in de onderzochte publicatie. | Substantieel deelbewijs. Business Cycle Indicator en relevante economische relaties beschreven; context- én kwantiel-afhankelijke driverbijdragen niet aangetoond. | Algemene aanwijzing. Vier conjunctuurfasen beschreven; geselecteerde vergelijkbare historische jaren per voorspelling niet beschreven. |
| Moody’s Analytics | Niet aangetroffen. De onderzochte publicatie betreft kredietrisico. | Substantieel deelbewijs. Defaultmodellen OOS getoetst op één en vijf jaar; geen volledige toetsreeks 1–10. | Substantieel deelbewijs. Defaultdiscriminatie onderzocht; geen grond- of vastgoedprijs-kwantielen. | Substantieel deelbewijs. OOS-defaultdiscriminatie gepubliceerd; geen pinball-lossresultaten voor kwantiel-voorspellingen. | Substantieel deelbewijs. Financiële ratio’s, transformaties en relatieve drivergewichten gepubliceerd; context- én kwantiel-afhankelijke bijdragen niet aangetoond. | Algemene aanwijzing. Bedrijvendatabase, sectorindeling en historische defaults beschreven; geen contextuele analogie-selectie per voorspelling. |
| Conning | Niet aangetroffen. De onderzochte publicatie betreft economische scenario’s. | Substantieel deelbewijs. Backtest bevat een driejaarsuitkomst, van eind 2019 tot eind 2022; geen volledige toetsreeks 1–10. | Voldoet volledig. Scenarioverdelingen vergeleken met realisaties, inclusief gerealiseerde percentielposities. | Substantieel deelbewijs. Backtest met gerealiseerde percentielposities; geen pinball-losswaarden gepubliceerd. | Algemene aanwijzing. Rente, inflatie, kredietspreads en aandelen geanalyseerd; context- én kwantiel-afhankelijke bijdragen niet aangetoond. | Algemene aanwijzing. Historische kalibratie en expert judgement beschreven; referentiejaren per voorspelling niet beschreven. |
| IMF | Niet aangetroffen. Het onderzochte paper betreft woningprijzen. | Substantieel deelbewijs. OOS-toetsing tot drie jaar; geen toetsing van alle jaarhorizons 1–10. | Voldoet volledig. Het 5%-kwantiel OOS getoetst; coverage samengevat via PIT voor de éénjaars-horizon. | Substantieel deelbewijs. OOS-quantile-R² tegenover een historische benchmark gepubliceerd; onderliggende absolute pinball-losswaarden niet getoond. | Substantieel deelbewijs. Context- en kwantiel-afhankelijke bijdragen gepubliceerd; beschikbaarheid als klantfunctionaliteit niet beschreven. | Algemene aanwijzing. Landenpanel en landenmodellen; geen contextueel geselecteerde referentie-gevallen per voorspelling beschreven. |
Waarom deze hoofdselectie?
Wij hebben breed gezocht naar relevante organisaties voor de GREX- en vastgoed-praktijk. Metafoor vertegenwoordigt de directe Nederlandse GREX-praktijk. CBRE biedt aansluiting op vastgoedadvies in Nederland en internationale prognoses. Pulsenomics, Ortec Finance, Moody’s Analytics, Conning en het IMF bieden inhoudelijk relevante openbare validatievoorbeelden.
Zo combineren we toepassingsrelevantie met concreet bewijs. De selectie vormt geen algemene ranglijst van leveranciers.
De internationale referenties betreffen vastgoed en financiële risico’s. Binnen de onderzochte bronnen is geen rechtstreeks vergelijkbare internationale bouwgrondprijsaanbieder opgenomen. Het IMF is een onderzoeksreferentie; Pulsenomics toetst prognoses van een panel. De financiële modellen zijn methodologische referenties met andere doelvariabelen.
Bronnen bij de hoofdselectie
Bronnen
- Asset Mechanics: RCF-AI system card, §1 en §3.2 en productbeschrijving met voorbeeld van de klanttool.
- Metafoor: Outlook Grondexploitaties 2026 en Risicoanalyse ruimtelijke projecten Meppel 2024, pagina 4, 25–26 en 32.
- CBRE: Market Forecasts and Analytics en Nederlandse dienstverlening.
- Pulsenomics: Crystal Ball Awards — Methodology Overview.
- Ortec Finance: A true out-of-sample back-test, backtestsamenvatting met driejaarshorizon en Business Cycle Outlook.
- Moody’s Analytics: RiskCalc 4.0 France, §3 en §4.7–4.8.
- Conning: GEMS Backtesting, augustus 2023.
- IMF: Predicting Downside Risks to House Prices and Macro-Financial Stability, tabel A.3 en appendix A.5.
Overige onderzochte partijen
10 overige onderzochte partijen
Deze partijen blijven onderdeel van de onderzoeksbasis. Weglating uit de hoofdselectie betekent niet dat een organisatie minder goed presteert. De redenen hieronder betreffen het toepassingsbereik en de onderzochte openbare documentatie.
- Stec Groep. Wel gevonden: grondprijsadvies, scenario- en risicoanalyse. In de onderzochte dienstenpagina ontbreken toetsresultaten per voorspelhorizon, OOS-pinball loss en gerealiseerde dekking. Daardoor biedt deze bron onvoldoende validatiebewijs voor de hoofdselectie. Onderzochte bron.
- Fakton. Wel gevonden: een businesscase met zes grondexploitaties. In de projectpagina ontbreken een vastgestelde voorspelhorizon, toetsing tegen latere realisaties en numerieke downsidevalidatie. Een project tot 2040 is geen getoetste langetermijnvoorspelling. Onderzochte bron.
- Savills. Wel gevonden: numerieke woningprijsprognoses voor 2026–2030. In deze prognosepublicatie ontbreken een terugtest tegen gerealiseerde uitkomsten en pinball loss of coverage van downsidekwantielen. Pulsenomics is opgenomen vanwege de expliciete meerjarige forecasttoetsing. Onderzochte bron.
- HouseCanary. Wel gevonden: woningprijsprognoses tot drie jaar en dalingkansen op twaalf maanden. In deze productbeschrijving ontbreken toetsresultaten voor de driejaarsprognose, OOS-pinball loss en dekking. Voorspellingen voor vier tot tien jaar worden in deze bron niet beschreven. Onderzochte bron.
- Cotality / CoreLogic. Wel gevonden: een product voor twaalfmaandsdalingkansen met marktindicatoren. In deze productpagina ontbreken voorspellingen en toetsing vanaf drie jaar, plus numerieke OOS-pinball loss. Daarmee ontbreekt de middellange horizon van deze vergelijking. Onderzochte bron.
- AEW. Wel gevonden: basis- en downside-scenario’s voor 2026–2030. In deze outlook ontbreken een gekalibreerd kansniveau voor het neerwaartse scenario, toetsing tegen latere realisaties en OOS-pinball loss met coverage. Een scenariohorizon telt niet als getoetste horizon. Onderzochte bron.
- Aberdeen Investments. Wel gevonden: vastgoedrendementsverwachtingen op drie en vijf jaar. In deze outlook ontbreken getoetste prestaties op die horizons, downsidekwantielen met gerealiseerde dekking en numerieke OOS-pinball loss. Onderzochte bron.
- MSCI. Wel gevonden: een private-vastgoedfactormodel met factoren per vastgoedtype en regio. Toetsing per jaarhorizon en numerieke OOS-pinball loss zijn niet vast te stellen uit de openbare samenvatting. Het volledige onderzoek achter registratie is niet beoordeeld; dit is een informatiebeperking. Onderzochte bron.
- BlackRock. Wel gevonden: macrodrivers, rendementsverdelingen en scenario’s over vijf tot twintig jaar. De onderzochte illustratie gebruikt hindsight en biedt daardoor geen zuivere OOS-toets. Een volledige OOS-pinball-losstabel per horizon ontbreekt. Conning biedt een directer openbaar backtestvoorbeeld. Onderzochte bron.
- WTW. Wel gevonden: econometrische drivers en een meerjarig scenariomodel. In de onderzochte brochure ontbreken numerieke backtestresultaten per horizon, OOS-pinball loss en gerealiseerde dekking. Daardoor biedt de brochure minder concreet validatiebewijs dan de geselecteerde bronnen. Onderzochte bron.
Wat onze vergelijking laat zien
Onderscheidend in openbare toetsbaarheid
In de onderzochte openbare publicaties van andere commerciële partijen vonden we geen gelijkwaardige combinatie van out-of-sample downsidevalidatie voor 1–10 jaar, met focus op de middellange termijn (3–5 jaar), kwantielverlies per horizon, gerealiseerde dekking en een historische benchmark.
Asset Mechanics publiceert deze combinatie voor Nederlandse grondprijzen. De vergelijking hierboven laat zien wat per publicatie is aangetroffen, inclusief relevante deelresultaten van andere partijen.
Hoe groter de gevolgen, hoe steviger de onderbouwing die u mag verwachten
Bij beperkte, eenvoudig bij te sturen kapitaalbeslissingen kan een lichtere analyse volstaan. Grote, langdurige investeringen met aanzienlijke financiële en maatschappelijke gevolgen rechtvaardigen hogere eisen aan de onderbouwing.
Daarbij gaat het om aantoonbare prestaties op niet eerder gebruikte uitkomsten, relevante maatstaven voor neerwaarts risico, inzicht in context- en kwantielafhankelijke voorspellende drivers en passende historische referentieklassen.
Asset Mechanics levert deze onderbouwing voor grondprijsrisico’s: met openbare out-of-sample validatie voor 1–10 jaar, met focus op de middellange termijn (3–5 jaar), en inzicht in drivers en referentieklassen in de klanttool. Zo krijgt u een toetsbare basis voor kapitaalbeslissingen waarvan de gevolgen jarenlang doorwerken.
De middellange termijn, in cijfers
Kwantielverlies, ook wel pinball loss, meet hoe goed een voorspelde risicogrens aansluit bij de gerealiseerde uitkomsten. Lager is beter.
Hieronder staan de gepubliceerde resultaten voor VaR15 van Nederlandse grondprijzen.
| Voorspelhorizon | Historische benchmark | Contextmodel | Lager kwantielverlies |
|---|---|---|---|
| 3 jaar | 10,7 | 8,6 | 19,6% |
| 4 jaar | 15,0 | 7,7 | 48,7% |
| 5 jaar | 17,8 | 11,2 | 37,2% |
Kwantielverlies in procentpunten cumulatieve verandering. De relatieve verbeteringen zijn overgenomen uit de system card en berekend op ongeronde waarden.
Zo leest u de resultaten
20 toetsmomenten per horizon. Walk-forward toetsing gebruikt steeds uitsluitend de dan beschikbare historie. De meerjarige uitkomsten overlappen en zijn niet onafhankelijk.
85% beoogde dekking. VaR15 is de ondergrens waarboven 85% van de uitkomsten zou moeten vallen. Coverage wordt in de system card over de horizons samengevat; niet voor elk van deze drie horizons afzonderlijk gepubliceerd.
Deze resultaten betreffen de grondprijsfactor. Ze valideren niet automatisch het totale resultaat of de buffer van een individuele grondexploitatie. De verschillen zijn hier beschrijvend weergegeven.
Bekijk de volledige system card.
Dezelfde strenge criteria. Bij iedere bron.
Criteria
Grondprijzen
Groen vereist openbaar getoonde grondprijs- of grondwaardecijfers, prognoses of toetsresultaten. Alleen grondprijsadvies als dienst noemen is onvoldoende. Woningprijzen en vastgoedrendementen zijn andere doelvariabelen.
Voorspelhorizon: 1–10 jaar, met focus op middellang
- Groen: alle jaarhorizons van één tot en met tien jaar zijn afzonderlijk getoetst tegen gerealiseerde uitkomsten.
- Lichtgeel: minstens één horizon van drie tot en met tien jaar is getoetst.
- Zalmoranje: meerjarige prognoses of scenario’s zijn beschreven, maar toetsing vanaf drie jaar is niet aangetroffen.
Een looptijd of prognose op zichzelf telt niet als toetsing. De aparte kolom voor out-of-sample validatie beoordeelt de publicatie van pinball loss.
Downside risk
Groen vereist gepubliceerde numerieke uitkomsten voor een expliciet gedefinieerd kwantiel, kansniveau of gerealiseerde dekking, met horizon en doelvariabele. Alleen een productbeschrijving of ongunstig scenario is onvoldoende.
Out-of-sample validatie
Groen vereist dat de feitelijke OOS-pinball-losswaarden openbaar worden getoond, met kwantielniveau, horizon en toetsopzet.
Een claim dat een backtest is uitgevoerd, coverage alleen, puntvoorspelfouten of defaultdiscriminatie volstaan niet voor groen. Alleen een relatieve lossverbetering of quantile-R² zonder de onderliggende verlieswaarden telt als gedeeltelijk bewijs.
Drivers
Groen vereist een openbare beschrijving dat klanten in de tooling inzicht krijgen in drivers voor de actuele voorspelcontext en het gekozen kwantiel.
De concrete klantuitkomsten, modelgewichten en bedrijfsspecifieke data hoeven niet openbaar te zijn. Een algemene factorlijst zonder deze beschreven klantfunctionaliteit is onvoldoende.
Referentieklassen
Groen vereist een openbare beschrijving dat klanten in de tooling de relevante historische vergelijkingsgevallen of regimejaren voor hun voorspelling kunnen bekijken.
De concrete gevallen, selectiegewichten en klantdata hoeven niet publiek getoond te worden. Alleen historische data gebruiken is onvoldoende.
Empirisch verankerd, uitlegbaar en toetsbaar
Deze vergelijking sluit aan bij onze EBMAR-principes: Evidence-Bound, Mechanism-Agnostic Reasoning. Daarbij staan waargenomen uitkomsten, expliciete onzekerheid, zo weinig mogelijk onbewezen aannames en toetsbare verklaringen centraal. Context verdient een rol wanneer die voorspellende waarde toevoegt op nieuwe data.
De vijf bewijsniveaus zijn onze redactionele uitwerking voor deze bronvergelijking.
Lees de EBMAR-principes: Betrouwbare AI — waarom voorspelkracht alleen niet genoeg is.
Onderzoeksafbakening
Wat hebben we bekeken?
Een gerichte verkenning van openbare productbeschrijvingen, prognoses, methodologiedocumenten en validatierapporten.
Nederlandse adviseurs zijn opgenomen vanwege hun aansluiting op grondexploitatie; internationale partijen vanwege vastgoedprognoses en risicomodellering.
Per bron toetsen we grondprijzen, voorspelhorizon, downside risk, out-of-sample validatie, drivers en referentieklassen. Bij toetsresultaten bekijken we ook dekking en benchmark. Een terugblik over vijf jaar is niet hetzelfde als een vijfjaarsvoorspelling.
Wat betekent de conclusie?
De conclusie betreft de openbare toetsbaarheid binnen de onderzochte publicaties. Ze maakt zichtbaar wat een lezer kan controleren over de voorspellingen en de beschreven klantfunctionaliteit.
Ontbrekend openbaar bewijs betekent niet dat een functionaliteit of interne toetsing ontbreekt. De vergelijking is geen algemene ranglijst van aanbieders en toont op zichzelf geen verschil in voorspelkwaliteit aan.
Onderzoek: 24–25 oktober 2026. Opgesteld vanuit Asset Mechanics. Geen uitputtende marktinventarisatie.
