Site Overlay

Grondexploitatie risico tool

Estimated reading time: 6 minuten

In het artikel over grondexploitatie risico hebben we bekeken hoe wij te werk zijn gegaan bij de bepaling van het grondexploitatie risco bij gemeenten. Laten we nu naar de grondexploitatie risico tool zelf kijken.

De tool bevat een flexibele interface waarmee de eindgebruiker alle relevante risicorapporten kan verkrijgen. Een eenvoudige workflow leidt de gebruiker door 3 stappen die nodig zijn om een risicoanalyse op een grondproject te kunnen uitvoeren. De belangrijkste stappen tonen we hieronder:

Grondexploitatie risico tool - workflow
 Figuur 1: Workflow voor grondexploitatierisico tooling
  1. Inladen van nieuwe data
  2. Waar nodig: aanpassen van de mappings
  3. Bereken het risico

I: Inladen van nieuwe data

De eerste stap na opschonen van het werkboek is het inladen van nieuwe data vanuit het bronsysteem wat de inkomsten en kostenposten bevat. Voor TotalLink, wat door veel gemeenten wordt gebruikt, hebben we een geautomatiseerde interface gemaakt. Maar deze interface kan ook op andere bronsystemen worden aangepast.

II: Waar nodig: aanpassen van de mappings

IIa: Toekennen van nieuwe inkomsten en kostenposten aan een categorie

In sommige gevallen, bevat het bronsysteem nieuwe, nog onbekende, inkomsten of kostenposten (systemID). Om het risico op zulke nieuwe posten te kunnen berekenen, moeten deze eerst worden toegekend aan de juiste inkomsten of kostencategorie.

mapping van inkomsten of kostenposten naar hoofdcategorieën
Figuur 2: Toekennen van inkomsten en kostenposten aan de juiste categorieën

Geautomatiseerde foutrapporten helpen de gebruiker om nog niet gelinkte posten te identificeren.

IIb: Toekennen van een nieuwe categorie aan een risicofactor

In andere gevallen, kan het nodig zijn om een nieuwe, nog niet eerder bestaande, inkomsten of kostencategorie te creëren. Hierbij moet de nieuwe categorie aan een passende risicofactor worden gekoppeld. Veel risicofactoren zijn al beschikbaar via onze cloud API, sommige worden speciaal voor het project aangemaakt.

mapping van hoofdcategorieën naar risicofactoren
Figuur 3: Toekenning van categorieën aan risicofactoren

Het grondproject kent aan de inkomstenkant twee type risicofactoren: prijs en volume risico. Prijsrisico is gerelateerd aan een afname van de grondprijs, volumerisico is gerelateerd aan een afname in de hoeveelheid grond die in een negatief scenario kan worden verkocht.

Aan de kostenkant zien we drie belangrijke risicofactoren: bouwrijp maken, woonrijp maken en plankosten. Voor elk van deze risicofactoren is er een prijs en volumerisico. Prijsrisico is hierbij gerelateerd aan een mogelijke prijsstijging per kosteneenheid. Volumerisico is gekoppeld aan de afname in de totale hoeveelheid woningen die wordt gebouwd in een negatief scenario. In dit geval heeft het volumerisico een afname in de kosten tot gevolg (en daardoor een positief effect).

III: Bereken het risico

IIIa: Gedetailleerd risicorapport

Het gedetailleerde risicorapport bevat de toekomstige projectie van de begroting en verschillende scenario’s. Het gebruikt de prijs- en volumerisico profielen die van toepassing zijn. We bepalen twee risico’s: een ten opzichte van de begroting (Risico vs Budget) en een ten opzichte van het verwachte VaR50 scenario (Risico vs VaR50).

Daarnaast hebben we functionaliteit toegevoegd om fasering (uitgestelde verkoop) toe te passen. Dit betekent dat gronden ook na de begrote periode kunnen worden verkocht indien zich een negatief scenario voordoet en er nog onverkochte gronden overblijven. Dit betekent dat we ook een risico op uitgestelde verkopen berekenen (risico vs maximumcapaciteit).

Het is goed om te weten dat de business logica zichtbaar is voor de eindgebruiker. Hierdoor kan deze nagaan hoe alle data is gerelateerd. De formules worden bij elke update opnieuw gegenereerd, waardoor het niet mogelijk is om de business logica per ongeluk te veranderen,

Grondexploitatie risico tool - gedetailleerd risicorapport
Tabel 1: Gedetailleerd risicorapport (fictief voorbeeld)

IIIb: Geagregeerd risicorapport

Het is belangrijk om te begrijpen hoe het risico veranderd wanneer de aannames veranderen. Zo kan de eindgebruiker bijvoorbeeld de volgende parameters instellen:

  • Het risico-appetite zoals bepaald door het zekerheids-percentiel (bv. 80%, 85%, or 90%)
  • Het wel/niet meenemen van fasering van inkomsten en kosten

Een andere mogelijkheid is om prijsveranderingen te simuleren, zowel voor de inkomsten- als de kostencategorieën. Ook kan een tilt op het volume worden gesimuleerd; dit betekent dat verkopen meer naar voor of naar achteren in de tijd kunnen worden verschoven.

In het uiteindelijke risicorapport worden alle inkomsten, kosten en resultaten bij de verschillende scenario’s (positief, begroot, verwacht en negatief) samengevoegd. Ook worden de cumulatieve effecten over alle jaren gerapporteerd en het voor correlatie gecorrigeerde effect (aangezien niet alle risico’s op hetzelfde moment plaatsvinden).

Grondexploitatie risico tool - geaggregeerd risicorapport
Tabel 2: Geaggregeerde risicorapport (fictief voorbeeld)

Grafische presentatie van de risico’s

In aanvulling op de tabellen bieden we ook een grafische presentatie van het risico op het inkomen, de kosten en het saldo daarvan:

Grondexploitatie risico tool - cashflow van opbrengsten
Figuur 4: Projectie van de inkomsten (begroting vs negatieve scenario)
Grondexploitatie risico tool - cashflow van kosten
Figuur 5: Projectie van de kosten (begroting vs negatieve scenario)

Samenvatting

De grondexploitatie risico tool helpt ons om risicorapportages te automatiseren. Gegevens kunnen automatisch vanuit het bronsysteem worden ingeladen, het mapping proces is eenvoudig en men kan verschillende simulatie parameters gebruiken. Hierdoor wordt het relatief eenvoudig gemaakt om risico’s te berekenen en vergelijken.

De belangrijkste businesslogica blijft inzichtelijk voor de eindgebruiker, terwijl tegelijkertijd wordt voorkomen dat de formules per ongeluk worden gewijzigd.

Tot slot kunnen risicoprofielen via de Asset Mechanics Risk API worden ververst waardoor de risicorapportages ook in de toekomst up-to-date blijven, en men steeds een berekening van het risico verkrijgt die het past bij de huidige macro-economische omgeving. Hierdoor kan men ook onder veranderende omstandigheden steeds de best mogelijke beslissingen maken.

Als u ook een vergelijkbaar grondexploitatie project heeft, aarzel dan niet omcontactmet ons op te nemen. Graag demonstreren wij hoe de grondexploitatie risico tool ook uw organisatie kan helpen om een objectieve en data-gedreven risico inschatting te verkrijgen.


×