Grondexploitatie risico tool

Estimated reading time: 7 minuten

In het artikel over grondexploitatie risico beschreven we hoe we het grondexploitatie risico bij gemeenten behandelen. Laten we nu naar de grondexploitatie risico tool zelf kijken.

De tool bevat een flexibele interface waarmee de eindgebruiker alle relevante risicorapporten kan verkrijgen. Een eenvoudige workflow leidt de gebruiker door 3 stappen die nodig zijn om een risicoanalyse op een grondproject te kunnen uitvoeren:

I: Inladen van de projectplanning

Allereerst laden we de projectplanning met alle inkomsten- en kostenposten. Hiervoor is een geautomatiseerde interface voor TotalLink, beschikbaar, een bronsysteem wat door veel gemeenten wordt gebruikt. Maar, het is ook mogelijk om de interface aan te passen op andere bronsystemen.

II: Configuratie van de risicofactoren

IIa: Nieuwe inkomsten- en kostenposten

Als het bronsysteem nieuwe, nog onbekende, inkomsten of kostenposten bevat, kan de grondexploitatie medewerker deze toekennen aan bestaande risico-categorieën. Geautomatiseerde foutrapporten helpen de gebruiker om nog niet gelinkte posten te identificeren.

IIb: Nieuwe risicocategorieën

Het grondproject kent aan de inkomstenkant twee type risicofactoren: prijs en volume risico. Prijsrisico is gerelateerd aan een afname van de grondprijs, volumerisico is gerelateerd aan een afname in de hoeveelheid grond die in een negatief scenario kan worden verkocht.

Aan de kostenkant zien we drie belangrijke risicofactoren: bouwrijp maken, woonrijp maken en plankosten. Ook voor deze risicofactoren is er een prijs en volumerisico. Prijsrisico is hierbij gerelateerd aan een mogelijke prijsstijging per kosteneenheid. Volumerisico is gekoppeld aan de afname in de totale hoeveelheid woningen die wordt gebouwd in een negatief scenario. In dit geval heeft het volumerisico een afname in de kosten tot gevolg (en daardoor een positief effect).

III: Berekenen van het risico

IIIa: Gedetailleerd risicorapport

Het web-based risicorapport bevat de toekomstige projectie van de begroting en verschillende scenario’s. Het gebruikt de prijs- en volumerisico profielen die van toepassing zijn. We bepalen twee risico’s: een ten opzichte van de begroting (Risico vs Budget) en een ten opzichte van het verwachte VaR50 scenario (Risico vs VaR50).

Daarnaast is functionaliteit toegevoegd om fasering (uitgestelde verkoop) toe te passen. Dit betekent dat gronden ook na de begrote periode kunnen worden verkocht indien zich een negatief scenario voordoet en er nog onverkochte gronden overblijven. Dit betekent dat we ook een risico op uitgestelde verkopen berekenen (risico vs maximumcapaciteit).

IIIb: Geagregeerd risicorapport

Het is belangrijk om te begrijpen hoe het risico verandert wanneer de aannames veranderen. De eindgebruiker kan daarom de volgende parameters instellen:

• De risico-bereidheid zoals bepaald door het zekerheids-percentiel (bv. 80%, 85%, or 90%)
• Het wel/niet meenemen van fasering van inkomsten en kosten
• Het simuleren van prijsveranderingen, zowel voor de inkomsten- als de kostencategorieën.
• Het simuleren van een tilt op het volume; waardoor toekomstige verkopen meer naar voor of naar achteren in de tijd kunnen worden verschoven.

In het uiteindelijke risicorapport worden alle inkomsten, kosten en resultaten bij de verschillende scenario’s (positief, begroot, verwacht en negatief) samengevoegd. Ook worden de cumulatieve effecten over alle jaren gerapporteerd en het voor correlatie gecorrigeerde effect (aangezien niet alle risico’s op hetzelfde moment plaatsvinden).

Grafische presentatie van de risico’s

In aanvulling op de tabellen bieden we ook een grafische presentatie van het risico op het inkomen, de kosten en het saldo daarvan:

Dashboard

Een belangrijke aanvulling is een intuïtieve, gebruiksvriendelijke manier om de resultaten inzichtelijk te maken. Via een beveiligde web-interface krijgen gebruikers toegang tot de meest recente risicoberekeningen, met daarnaast de mogelijkheid om deze te vergelijken met eerdere jaren en modelversies.

Door een eerdere modelversie te selecteren, kunnen gebruikers snel de verschillen beoordelen op basis van belangrijke parameters zoals:

• Jaar van de blootstelling
• Jaar van het risicoprofiel
• Modelbeschrijving (inclusief wijzigingen in datasets en/of methodologie)

Zodra een modelversie is geselecteerd, biedt de vergelijkingsweergave een duidelijk overzicht van het geprojecteerde budget versus een “worst-case scenario” budget voor elk grondexploitatieproject (grex). We presenteren risicoberekeningen voor vier scenario’s: licht negatief (VaR 25%), negatief (VaR 20%), meer negatief (VaR 15%) en zeer negatief (VaR 10%). Dit stelt klanten in staat de analyse af te stemmen op hun specifieke risicobereidheid.

Een belangrijk aandachtspunt is inzicht in de reserveringsvereisten en hoe deze zich ontwikkelen over tijd en tussen de verschillende, en steeds geavanceerdere modelversies. Ter ondersteuning hiervan bevat de tool een geaggregeerd overzicht over alle projecten, dat een geconsolideerd perspectief biedt op de totale reserveringsimpact.

Daarnaast is het belangrijk om te begrijpen wat de oorzaken van veranderingen in uitkomsten zijn. Het dashboard biedt visualisaties van het voorspelde risicoprofiel voor elke belangrijke risicofactor. Door huidige en eerdere modeluitvoer te vergelijken, kunnen gebruikers zien hoe verschuivingen in de berekende risiconiveaus bijdragen aan de algehele veranderingen.

Transparantie staat centraal in onze aanpak. Voor geselecteerde risicofactoren passen we geavanceerde, contextgedreven macro-regimemodellen toe om risiconiveaus te schatten. De invloed van macro-economische variabelen kan variëren over tijd en per risicofactor, daarom bieden we vooruitblikkende inzichten op horizonten van 1, 4 en 10 jaar, waarbij de meest relevante factoren die bijdragen aan de risicovoorspelling worden uitgelicht.

Samenvatting

De grondexploitatie risico tool helpt ons om risicorapportages te automatiseren. Gegevens kunnen automatisch vanuit het bronsysteem worden ingeladen, het mapping proces is eenvoudig en men kan verschillende simulatie parameters gebruiken. Hierdoor wordt het relatief eenvoudig gemaakt om risico’s te berekenen en vergelijken.

Tot slot kunnen risicoprofielen worden ververst waardoor de risicorapportages ook in de toekomst up-to-date blijven, en men steeds een berekening van het risico verkrijgt die past bij de huidige macro-economische omgeving. Via een web-interface kan men vervolgens via een dashboard de uitkomsten over tijd en monitoren, alle relevante invalshoeken bekijken en inzicht krijgen in de onderliggende drivers. Hierdoor kan men ook onder veranderende omstandigheden steeds de best mogelijke beslissingen maken.

Als u ook een grondexploitatie project heeft, aarzel dan niet om contact met ons op te nemen. Graag demonstreren wij hoe de grondexploitatie risico tool ook uw organisatie kan helpen om een objectieve en data-gedreven risico inschatting te verkrijgen.

---