In het artikel over grondexploitatie risico hebben we bekeken hoe wij te werk zijn gegaan bij de bepaling van het grondrisco van de gemeente Almere. Laten we nu naar de risico tooling zelf kijken.
Voor veel organisaties is Excel nog steeds veruit de meest gebruikte tool wanneer het om analyse mogelijkheden gaat. Daarom hebben we, met het oog op gebruikersgemak en flexibiliteit, een Excel interface gemaakt waarmee de eindgebruiker alle relevante risicorapporten kan verkrijgen. Met behulp van een simpele workflow wordt de gebruiker door de benodigde stappen geleid om een risicoanalyse op een grondproject te kunnen uitvoeren. De gebruiker volgt daarbij de voor-gedefinieerde workflow zoals hieronder in figuur 1 wordt getoond.
De belangrijkste stappen kunnen als volgt worden samengevat:
- Wis oude data uit het werkboek en laad nieuwe data uit het bronsysteem
- Beheer de mappings van de ingeladen inkomsten en kostenposten
- Stel de parameters voor de gewenste simulaties in
- Bereken het risico
Toekennen van nieuwe inkomsten en kostenposten aan een categorie
In sommige gevallen, bevat het bronsysteem nieuwe, nog onbekende, inkomsten of kostenposten (systemID). Om het risico op zulke nieuwe posten te kunnen berekenen, moeten deze eerst worden toegekend aan de juiste inkomsten of kostencategorie.
Dit is een handmatig proces waarvoor de juiste aandacht nodig is. Geautomatiseerde foutrapporten helpen de gebruiker, waar nodig, om deze posten te identificeren.
Toekennen van een nieuwe categorie aan een risicofactor
In andere gevallen, is er ook een nieuwe inkomsten of kostencategorie nodig. Een afzonderlijk werkblad maakt het mogelijk om deze nieuwe, nog onbekende, categorie aan de juiste risicofactor te koppelen. De meeste risicofactoren zijn beschikbaar via onze cloud API, sommige zijn speciaal voor het project gemaakt.
Het grondproject kent aan de inkomstenkant twee type risicofactoren: prijs en volume risico. Prijsrisico is gerelateerd aan een afname van de grondprijs, terwijl volumerisico is gerelateerd aan een afname in de hoeveelheid grond die in een negatief scenario kan worden verkocht.
Aan de kostenkant zien we drie belangrijke risicofactoren: bouwrijp maken, woonrijp maken en plankosten. Voor elk van deze risicofactoren is er een prijs en volumerisico. Prijsrisico is hierbij gerelateerd aan een mogelijke prijsstijging per kosteneenheid. Volumerisico is gekoppeld aan de afname in de totale hoeveelheid woningen die kan worden gebouwd in een negatief scenario. In dit geval heeft het volumerisico een afname in de kosten tot gevolg (en daardoor een positief effect).
Gedetailleerd risicorapport
Het gedetailleerde risicorapport bevat de toekomstige projectie van de begroting en verschillende scenario’s met de prijs- en volumerisico’s welke van toepassing zijn. We bepalen twee risico’s: een ten opzichte van de begroting (Risico vs Budget) en een ten opzichte van het verwachte VaR50 scenario (Risico vs VaR50).
Daarnaast hebben we functionaliteit toegevoegd om fasering (uitgestelde verkoop) toe te passen. Dit betekent dat gronden ook na de begrote periode kunnen worden verkocht indien zich een negatief scenario voordoet en er nog onverkochte gronden overblijven. Dit betekent dat we ook een risico op uitgestelde verkopen berekenen (risico vs maximumcapaciteit).
Het is goed om te weten dat de business logica (excel formules) zichtbaar is gemaakt voor de eindgebruiker. Hierdoor kan deze op een gecontroleerde manier zien hoe alle data is gerelateerd. De formules worden bij elke update opnieuw gegenereerd, waardoor de mogelijkheid om de business logica per ongeluk te veranderen, wordt weggenomen.
Geagregeerd risicorapport
Het is belangrijk om te begrijpen hoe het risico veranderd wanneer de aannames veranderen. We hebben daarom verschillende velden beschikbaar gemaakt met input parameters. Zo kan de eindgebruiker bijvoorbeeld de volgende parameters selecteren:
- Het risico-appetite zoals bepaald door het zekerheidspercentiel (bv. 75%, 80%, or 90%)
- Het wel/niet meenemen van fasering van inkomsten en kosten
Een andere functie is de mogelijkheid om prijsveranderingen te simuleren, zowel voor de inkomsten- als de kostencategorieën. Ook kan een tilt het volume worden gesimuleerd, dit betekent dat verkopen enigszins meer naar voor of naar achteren in de tijd kunnen worden verschoven.
In het uiteindelijke risicorapport komen alle inkomsten, kosten en resultaten samen in de verschillende scenario’s (positief, begroot, verwacht en negatief). Ook worden daarin de cumulatieve effecten over alle jaren gerapporteerd en het voor correlatie gecorrigeerde effect (aangezien niet alle risico’s op hetzelfde moment plaatsvinden).
Grafische presentatie van de risico’s
In aanvulling op de tabellen in de risicorapportages bieden we ook een grafische presentatie van het risico op het inkomen, de kosten en de nettoresultaten:
Samenvatting
De mogelijkheid om via een gebruikersvriendelijke interface risicorapportages te genereren, op basis van gegevens uit het bronsysteem, gecombineerd met simulatie-parameters voor verschillende scenario’s, maakt het voor de gebruiker eenvoudig om risico’s te berekenen en vergelijken.
Daarnaast zorgt de combinatie van geautomatiseerde scripts met Excel-formules ervoor dat de belangrijkste businesslogica beschikbaar blijft voor de eindgebruiker, en dat deze daar controle over behoudt, terwijl tegelijkertijd wordt voorkomen dat de formules per ongeluk worden veranderd.
En tot slot zorgt de mogelijkheid om de risicoprofielen via de Asset Mechanics Risk API te updaten ervoor dat de risicorapportages ook in de toekomst up-to-date blijven, en men steeds een berekening van het risico verkrijgt die het past bij de huidige macro-economische omgeving. Hierdoor kan men ook onder veranderende omstandigheden nog steeds de beste beslissingen maken.
Als u ook een vergelijkbaar (grondexploitatie) project heeft, aarzel dan niet om contact met ons op te nemen om te bepalen hoe wij ook uw organisatie kunnen helpen met een objectieve en data-gedreven risico inschatting.