Site Overlay

Grondexploitatie risico

Gemeenten hebben verschillende verantwoordelijkheden. Ze streven onder andere naar het creëren van een prettige en functionele leefomgeving voor hun burgers, een adequate infrastructuur, aantrekkelijkheid van de stad voor bezoekers en lagere criminaliteitscijfers. Om dit soort doelen te bereiken moeten publieke middelen efficiënt worden verdeeld, kosten en inkomsten in evenwicht zijn en begrotingen onder controle worden gehouden.

Reality check

We merken echter vaak dat de werkelijkheid heel anders kan zijn dan gepland, vooral in perioden waarin de macro-economische omgeving verandert. Na de financiële crisis van 2008 ontstond er grote onrust, zowel bij woningbouworganisaties als bij gemeenten, die in de periode vóór de crisis zwaar hadden geïnvesteerd in grondaankopen.

Zo moest de gemeente Almere (de achtste stad van Nederland, met een grote grondexploitatie-portefeuille) in 2012 104 miljoen euro op de grondinvesteringen afschrijven. Toen de markten zich in het decennium daarna herstelden, konden veel van de onverkochte gronden alsnog worden verkocht. Dit betekende dat verliezen ruimschoots konden worden goedgemaakt door latere winsten. Toch vormde dit ten tijde van de afschrijving wel een probleem voor de begroting van de gemeente. Het betekende dat er bezuinigingen nodig waren en dat veel doelstellingen niet konden worden gehaald.

In dergelijke situaties is het altijd gemakkelijker om achteraf vast te stellen wat er mis is gegaan. Het is echter niet eenvoudig om grote mislukkingen vooraf te voorspellen en passende beheersmaatregelen te treffen om de verliezen tot beheersbare niveaus te kunnen beperken.

Datagedreven risicobeheer

Naar aanleiding van dit soort gebeurtenissen heeft de gemeente Almere besloten om het risicomanagement-proces te verbeteren. Het proces omvatte een herbeoordeling van zowel kwalitatieve als kwantitatieve methoden voor risicometing, en te leren van de praktijk in de financiële sector. Wij zijn gevraagd om te helpen bij dit proces.

De doelstellingen waren ervoor te zorgen dat:

  • risico-inschattingen integraal onderdeel worden van de overwegingen
  • risico-inschattingen gebaseerd worden op statistische gegevens voor een gedefinieerd negatief scenario en een gedefinieerde horizon
  • risico-inschattingen worden gevalideerd

De verwachte voordelen zijn dat:

  • we minder verrassingen hebben
  • we continu zicht op de risico’s hebben, en niet alleen achteraf

Project grondexploitatie risico

In dit artikel richten wij ons op het opleveren van een oplossing voor het meten van de financiële risico’s bij de grondexploitatie.

Het project bestond uit de volgende hoofdstappen:

  1. Identificeren van de belangrijkste risicofactoren
  2. Creëren en valideren van de risicomodellen
  3. Creëren van de business logica
  4. Creëren van een geautomatiseerd risicorapport voor elk grondexploitatie project

In de laatste stap komen alle vier stappen samen in het uiteindelijke risicorapport, waarmee een overzicht wordt verkregen van alle risico’s per risicofactor.

Het vroegere, bestaande, proces gaf ook inzicht in risico-inschattingen. In dit geval waren de negatieve scenario’s gebaseerd op ervaringen van medewerkers van de afdeling grondexploitatie. Hoewel dit soort schattingen nuttig kunnen zijn als eerste indicatie van de risico’s, kunnen er geen uitspraken worden gedaan over de mate van zekerheid die een dergelijke schatting met zich meebrengt.

Voordelen van de data-gedreven aanpak

De nieuwe datagedreven aanpak biedt de volgende voordelen:

  • We verkrijgen een objectieve en statistische inschatting van de kans en impact dat een negatief scenario werkelijkheid wordt op basis van historische data, context en correlaties
  • De business logica wordt expliciet in plaats van impliciet in de hoofden van de experts
  • Het besluitvormingsproces wordt eenvoudiger en transparanter voor de uiteindelijke belanghebbenden
  • We zijn beter voorbereid en kunnen sneller reageren met controlemaatregelen als dat nodig is
  • Uiteindelijk zal dit resulteren in een kleinere kans op grote verrassingen en een grotere kans op het realiseren van de doelen

Uitdagingen

Tijdens het project hebben we geleerd dat er binnen de grondexploitatie praktijk veel aspecten een rol spelen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan: grondprijsrisico’s bij verschillende grondquotes, volumerisico, tegengesteld effect van uitgestelde verkopen in een negatief scenario zowel voor de opbrengsten- en kostenkant, diverse risicofactoren aan de inkomenskant (grondprijzen en volumes op woningen en bedrijven) en op de kostenkant (grondvoorbereiding, voorbereiding voor residentieel gebruik, planningskosten), verschillende simulatieaspecten, budgetten met reeds ingeprijsde opbrengsten en kosten, netto contante waarde op de BBV horizon en aan het einde van het project, en de resterende gronden.

Dit betekende dat we uitgebreid en regelmatig overleg moesten voeren met de afdeling grondexploitatie over de methodiek en het bedrijfsproces. Er waren meerdere iteraties nodig om geautomatiseerde risico-tooling te verkrijgen die eenvoudig in gebruik is, past in de operationele processen en ook leidt tot efficiënte werkprocessen. Bijvoorbeeld door informatie uit het bronsysteem (TotalLink) in te kunnen laden.

Omdat er in de financiële sector nog geen grondexploitatie-modellen bestonden, moesten we uitgebreid literatuur, dataonderzoek, validaties en backtests uitvoeren om geschikte modellen te kunnen verkrijgen. We merkten daarbij dat de risico’s niet constant zijn in de tijd, en dat het relevant werd om aanvullend onderzoek te doen naar relevante macro-economische factoren.

We bevinden ons nu in een fase waarin de risico-tooling de gebruikers-acceptatietest heeft doorstaan ​​en alle belangrijke aspecten van de praktijk van grondexploitatie kan nabootsen/simuleren. De afdeling grondexploitatie heeft zich gecommitteerd om het komende jaar te gaan schaduw draaien naast de vanouds gebruikte tooling.

Het is mooi om te zien dat we er samen met de afdeling grondzaken in zijn geslaagd tot een duidelijk en gebruiksvriendelijk proces te komen waarmee het mogelijk is geworden om objectieve inschattingen van het grondexploitatie te verkrijgen.

Wilt u weten hoe dit praktisch werkt, lees dan verder in het technische artikel over de grondexploitatie risico-tooling.